|
Vous envisager d'acheter... QUE DOIS-JE SAVOIR POUR BIEN ACHETER UN LOGEMENT EXISTANT ? 1 – Les avant-contrats et contrats Les avant-contrats Les plus usités sont : - la promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
- La promesse synallagmatique de vente ou « compromis de vente » contrat préparatoire par lequel chacun des cocontractants s’engage respectivement à vendre et à acheter une chose à des conditions et prix convenus. La rédaction de l’avant-contrat est extrêmement importante, précisez notamment : - l’état civil complet du vendeur - l’origine de propriété du logement - le prix - la description détaillée du logement et de ses annexes - la condition suspensive relative à l’obtention des prêts - les servitudes privées éventuelles - la situation hypothécaire du logement - l’existence éventuelle d’un bail en cours - la date de signature de l’acte authentique de vente et la date de prise de possession du logement. - le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
Un dépôt de garantie peu être demandé à l’acquéreur qui ne peut être supérieur à 10 % du montant de la vente.
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’avant-contrat. Cette rétractation n’a pas à être motivée, elle entraîne l’annulation rétroactive de l’acte.
L’acte authentique de vente La vente immobilière est toujours constatée par acte authentique devant notaire qui devra informer chacune des parties de leurs droits et de leurs obligations. L’acquéreur doit verser le solde du prix et les frais notariés le jour de la signature de l’acte. Lorsque les signatures ont été recueillies, l’acquéreur devient désormais le propriétaire. 2 – Les annexes aux contrats
Le dossier de diagnostic technique doit, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, être fourni par le vendeur et annexé à l’avant contrat, le cas échéant ou à l’acte authentique de vente.
Le plomb Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) doit être établi pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. L’amiante Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
L’état relatif à la présence de termites Un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment lorsque celui-ci est situé dans une zone géographique ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral.
Le gaz Lorsque l’installation intérieure du gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit fournir un état de cette installation.
L’électricité Lorsque l’installation intérieure de l’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur
Le diagnostic de performance énergétique Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment (chauffage…) et évalue sa performance énergétique ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic concerne les bâtiments clos et couverts, maisons individuelles ou immeubles collectifs sauf exceptions prévues par la loi. Attention : la loi ENE du 12 juillet 2010 a prévu la généralisation de l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2011.
L’assainissement non collectif En cas de vente d'un logement non raccordé à l'égout, le vendeur doit désormais fournir un certificat de contrôle du bon état et du bon fonctionnement de l'installation non collectif.
L’état des risques naturels et technologiques Si l’immeuble bâti on non bâti est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant contrat ou à l’acte de vente. Renseignez-vous auprès de la mairie ou de la Préfecture du lieu où est situé l’immeuble.
ATTENTION : Et si le logement est en copropriété :
La loi Carrez La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en mentionner la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages…) dés lors qu’elle est au moins égale à 8 m2. Mode de calcul : La superficie des planchers et des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasure de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Le carnet d’entretien Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. L’acquéreur ou le candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur. Le diagnostic technique
Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété ou d’une vente intervenant dans les trois ans qui suivent tout candidat acquéreur doit recevoir du Notaire le diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations…)
3 – Les charges de copropriété En cas de vente d’un lot, la loi pose le principe suivant : les charges exigibles avant la notification de la vente au syndic sont dues par le vendeur ; celles qui sont exigibles après la notification sont dues par l’acquéreur. Les charges sont dites exigibles lorsque la copropriété est en droit d’en réclamer le paiement immédiatement c'est-à-dire en principe le premier jour de chaque trimestre. Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent convenir d’autres règles dans l’acte de vente, qui s’appliqueront uniquement dans leurs relations (elles ne sont pas opposables au syndic). 4 – Les taxes foncière et d’habitation La taxe foncière et la taxe d’habitation font partie des impôts locaux (impôts qui ne sont pas perçus au profit de l’État mais à celui des collectivités territoriales). En cas de vente, la taxe foncière est due par celui qui était le propriétaire au 1er de l'année de l'imposition. Cependant, l'acquereur et le vendeur peuvent prévoir le partage de la taxe au proratat de l'occupation des lieux : cette disposition doit être mentionnée dans l'acte de vente. La taxe d’habitation est due par celui qui occupait le logement au 1erjanvier de l’année en cours. QUE DOIS-JE SAVOIR POUR BIEN CONSTRUIRE ? 1 – Les premières démarches Bien choisir son terrain Avant de faire les plans de sa maison, il faut trouver un terrain. Quelques règles de prudence s’imposent. Il faut d’abord analyser le terrain et l’environnement :
Le certificat simple : c'est-à-dire purement informatif Le certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable. Ils précisent les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et des participations d’urbanisme applicables au terrain. Le certificat d’urbanisme opérationnel mentionne également l’état des équipements publics existants ou prévus. Hors lotissement : n’achetez pas le terrain avant d’avoir obtenu à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable au vu des caractéristiques que vous aurez précisées dans votre demande et s’il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles...). - Non seulement si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, en gaz, en électricité, en téléphone, en évacuation et en traitement des matières usées…). - Mais également dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux : quels seront les frais de branchements aux réseaux ? Renseignez-vous à la mairie et faites-vous, le cas échéant, établir un devis par les services concernés. Dans un lotissement : le terrain est constructible. Vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux. Vous devez cependant vérifier que votre projet est réalisable : - Demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient. - Quelles sont la surface et la largeur de façades constructibles ? - Renseignez-vous sur les travaux qui peuvent vous être imposés : clôtures, plantations. Dans tous les cas, même lorsque le terrain est raccordé aux réseaux, il reste à effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent au ras du terrain. Vous devez vérifier si ces frais sont inclus dans le prix de la maison.
Les autorisations d’urbanisme La plupart des travaux et ouvrages entre dans le champ d’application du permis de construire. Cependant, il existe un grand nombre de travaux totalement dispensés ainsi qu’un grand nombre de travaux exemptés soumis à déclaration préalable. Adressez-vous auprès de votre mairie. 2 – Les garanties après réception La responsabilité contractuelle est le plus souvent encourue après la réception des travaux, en raison des dommages consécutifs à la construction. La loi a institué des garanties particulières : La garantie biennale La garantie biennale de bon fonctionnement couvre tous les vices et tous les dysfonctionnements susceptibles d’apparaître dans les deux ans qui suivent la réception sur les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment.(volets, portes, robinetterie, chauffage). La garantie décennale La garantie décennale engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans après la réception et couvre tous les dommages liés à des malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage et les désordres des éléments d’équipements indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination. ** La garantie de parfait achèvement Relève de cette garantie la réparation des désordres signalés par le Maître de l’ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d’un an après la réception. L’assurance “dommages/ouvrages” La souscription d’une assurance ouvrage est obligatoire avant l’ouverture d’un chantier. L’obligation d’assurance incombe à « toute personne physique ou morale qui agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, le vendeur ou de mandataire de propriétaire de l’ouvrage qui, fait réaliser des travaux de construction ». Elle couvre pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage et les dommages qui rendent l’ouvrage inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale. |