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QUE DOIS-JE SAVOIR POUR BIEN LOUER ? Un logement privé LA LOCATION NUE Le régime locatif La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux neufs ou anciens :
Cette loi ne s’applique pas aux locaux meublés, aux logements foyers, aux logements de fonction et aux locations saisonnières. La constitution du dossier, les formalités administratives En préalable à l’établissement d’un contrat de location, le bailleur ou son mandataire, peut demander au futur locataire de fournir les documents suivants (liste non exhaustive) :
ATTENTION : l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste de documents que le bailleur n’a pas le droit de demander. Le bail La loi impose la rédaction d’un bail écrit signé par les parties : le bailleur (le propriétaire) et le locataire.
Un cas particulier : la colocation Aucun texte spécifique ne la réglemente. Seuls les occupants ayant signé le bail sont considérés comme locataires. La solidarité des colocataires n’étant pas automatique, une clause du bail prévoit en général que les colocataires seront solidaires entre eux pour le paiement du loyer et des autres sommes dues au propriétaire. La durée du bail est en principe fixée à 6 ans si le bailleur est une personne morale ou 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale. Par exception, le contrat peut être à durée réduite (minimum 1 an) sous certaines conditions. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants : - Obtention d’un premier emploi. - Mutation. - Perte d’emploi. - Nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi. - Locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. - Pour les bénéficiaires du RSA (Revenu de Solidarité Active) depuis la loi du 17 mai 2011. Le bailleur a la possibilité à l’expiration du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois, de donner congé au locataire motivé par : - La vente du logement. Dans ce cas, le locataire est bénéficiaire d’un droit de préemption. - La reprise du logement (cette reprise n’est possible qu’au bénéfice des personnes énumérées par la loi). - Un motif légitime et sérieux (il s’agit notamment de l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant : défaut répété de paiement du loyer aux termes convenus, défaut d’assurance, non respect de la clause interdisant toute sous-location).
Un logement pour tous Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à un ethnie, une nation, une race, ou une religion déterminée. (article 1 de la loi du 6 juillet 1989)
Les obligations des parties Le bailleur doit :
La décence du logement En cas de doute sur la décence du logement contacter, le Comité Logement Indigne (CIL) à la Direction Départementale des Territoire (DDT) ou l’ADIL. (Pour plus d’informations se reporter à la rubrique « Adresses et Sites Utiles : louer un logement) Le locataire doit :
L’état des lieux d’entrée et de sortie Il a lieu lors de la remise et de la restitution des clefs. Il est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elle, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires ne peuvent être mis à la charge du locataire. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il l’est par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et un coût fixé par décret. ATTENTION : A défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il faut l’établir par écrit en étant le plus précis possible dans la qualification de l’état du logement et de ses équipements.
L’utilité de l’état des lieux est double : - en début de location, il permet de vérifier que le propriétaire loue un logement en bon état d’usage et de réparations, - en fin de location, c’est en comparant l’état des lieux établi à l’entrée du locataire avec celui établi lors de sa sortie qu’il est possible de déterminer quelles sont les dégradations imputables au locataire, et celles résultant de la vétusté qui, elles, doivent être prises en charge par le bailleur. Le loyer et les charges Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Propriétaire et locataire fixent ensemble les conditions de règlement du loyer, notamment le mode de paiement et la périodicité. La loi prévoie que seul le prélèvement automatique du loyer ne peut être imposé au locataire Il peut donner lieu à une révision annuelle si une clause du bail le prévoit. L’augmentation ne peut cependant excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice IRL (indice de référence des loyers). En sus du loyer, il peut être demandé au locataire le règlement d’une provision sur charges. La liste des charges récupérables est fixée par décret. Une régularisation annuelle est obligatoire. Le dépôt de garantie Le bail peut prévoir un dépôt de garantie pour assurer l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Ce dépôt de garantie :
L’engagement de caution Le propriétaire est en droit d’exiger du locataire la caution d’un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l’étendue de la caution, ainsi qu’une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu’elle a connaissance de l’étendue de son obligation. ATTENTION : La caution d’un tiers ne peut pas être demandée par un bailleur (personne physique) qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives (sauf pour les étudiants ou les apprentis)
La Garantie des risques locatifs La nouvelle GRL a pour objectif : Côté propriétaire, de les assurer contre d’éventuels impayés de loyers, dégradations locatives après le départ du locataire et frais de contentieux Côté locataire, de permettre au plus grand nombre de pouvoir se loger, sans avoir recours à la caution d’un tiers. Seule condition exigée; avoir des ressources qui soient au moins égales au double du montant du loyer charges comprises (soit un taux d'effort jusqu'à 50%). Se renseigner sur le site : (www.grl.fr) Les diagnostics Le bailleur est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Sont annexés au contrat de location :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne le locataire sur la consommation en énergie de son logement. Il est établi par un professionnel certifié et couvert par une assurance. Il n’a qu’une valeur indicative. Attention : la loi ENE du 12 juillet 2010 a prévu la généralisation de l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2011.
- le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) uniquement si le logement loué a été construit avant le 1er janvier 1949. Il certifie la présence ou l’absence de peintures ou de revêtements comprenant du plomb. Il est également établi par un professionnel certifié couvert par une assurance. Si le CREP révèle la présence de plomb supérieur à un certain seuil, le propriétaire doit avoir fait effectuer les travaux nécessaires pour supprimer le risque lié à la présence de plomb, avant la mise en location du logement.
- l’état des risques naturels et technologiques (inondations, séismes…) doit être fourni dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone sismique. Vous pouvez vous adresser à la mairie ou à la Préfecture et vous pourrez remplir vous-même l’imprimé.
Autres informations qui doivent être annexées au bail. Le propriétaire doit fournir au locataire : - une information sur les modalités de réceptions des services de télévision dans l’immeuble. - les extraits de règlement de copropriété. Le locataire doit fournir au propriétaire : - une attestation d’assurance. Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques (dégâts des eaux, explosions, incendies) dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier (attestation de l’assureur) lors de la remise des clefs puis, chaque année à la demande du bailleur. |