QUE DOIS-JE SAVOIR POUR BIEN LOUER ?

Un logement privé

LA LOCATION MEUBLEE

Toute location meublée d’une résidence principale qui fait l’objet d’un bail à compter du 20 janvier 2005 est soumise à une réglementation minimum. Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre) est garni d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.

Le logement est la résidence principale du locataire. Le bail écrit est obligatoire. Il vous est toutefois possible de négocier certaines clauses de ce contrat avec le propriétaire (voir les clauses non réglementées ci-dessous). Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier notamment). Chacun doit en conserver un original. Il peut aussi être établi par un notaire.

Le logement n’est pas la résidence principale du locataire, sa location n’est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié.

Un bail écrit dont le contenu est partiellement réglementé est obligatoire

Les clauses obligatoires

• La durée de la location est d’un an. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an sauf congé donné par le locataire ou par le propriétaire.

Cas particulier : lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être limitée à 9 mois et ne pourra être reconduit tacitement.

• Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
• À l’expiration du contrat de location, le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
• Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis (3mois) et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • . Si la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers

Les clauses non réglementées

Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne font pas l’objet d’une réglementation spécifique.

Afin de clarifier vos relations, vous avez donc intérêt à prévoir dans votre contrat :

• Le point de départ du bail.
• La destination des lieux c’est-à-dire l’usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel.
• Le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (à défaut le loyer ne peut être révisé).
• Le montant et la liste des charges, des réparations et des taxes, que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n’étant pas réglementées, elles peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire ou d’un versement de provisions avec régularisations périodiques.
• Le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution.
• L’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques locatifs.
• Les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c’est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance.

Les documents à annexer au bail

Vous avez intérêt à joindre au bail :

L’état des lieux

Il est recommandé d’établir un état des lieux à l’entrée et au départ du locataire. Il s’agit d’un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements. Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet, c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. En l’absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Si tel n’est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve.

L’inventaire et état détaillé du mobilier

Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l’état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra également au locataire d’exiger le bon fonctionnement des éléments d’équipement qui lui ont été fournis en état de marche.

Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l’état des lieux et l’inventaire par écrit, d’un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n’occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés, par l’un et par l’autre. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser qui supportera le coût de cette intervention.

Le dossier de diagnostic technique

Le propriétaire doit fournir à son locataire :

-          le diagnostic de performance énergétique (DPE).

-          Le contrat des risques d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1^er janvier 1949.

-          L’état des risques naturels et technologiques datant de moins de six mois si le bien est situé dans une commune où il existe un risque naturels ou technologiques (se renseigner auprès de la mairie ou de la Préfecture).